راهنمای کامل خرید ملک در ترکیه (۲۰۱۹)

راهنمای کامل خرید ملک در ترکیه

سرمایه گذاری در بخش املاک کشور ترکیه برای اروپایی ها، به دلیل جغرافیای منحصر به فرد و سواحل زیبای مدیترانه، ارزانی هزینه های زندگی و پایین بودن مالیات ها نسبت به کشورهای اتحادیه، مقوله ای بسیار جذاب است. اما خرید ملک نه تنها از طرف اروپایی ها، بلکه از طرف کشورهای بلوک شرق و همسایه ترکیه نیز مورد توجه روز افزون بوده است. در این بین ایرانی ها بعد از شهروندان عراقی رتبه دوم را در خرید ملک در ترکیه به خود اختصاص دادند.

طبق آمار رسمی تنها در ۳ ماهه نخست سال ۲۰۱۹ حدود هزار واحد مسکونی توسط ایرانیان در ترکیه خریداری شده است. سوای تشابهات فرهنگی، مسافت نزدیک و اختلاف نه چندان زیاد ارزش ریال ایران به لیر ترکیه، قوانین مهاجرتی جدید را می توان از دلایل مهم افزایش استقبال ایرانیان از سرمایه گذاری در بخش املاک ترکیه دانست.

دولت ترکیه در سال ۲۰۱۸ با هدف جذب حداکثری سرمایه گذاری خارجی، اصلاحات گسترده ای را در قوانین اقامتی و مهاجرتی خود انجام داد. پیش از این تغییرات قانونی، شما برای اخذ شهروندی ترکیه و یا همان وطن تاشی، لازم بود مبلغ ۱ میلیون دلار در بخش املاک ترکیه سرمایه گذاری کرده باشید.

 اخذ پاسپورت و شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک

اما در حال حاضر و در یک شرایط ویژه که مدت زمان تمدید آن نیز مشخص نیست، دولت ترکیه به تمام اشخاصی که ملکی را در این کشور با ارزش بالای ۲۵۰ هزار دلار خریداری می کنند، شهروندی اعطا می کند. این به معنای اخذ سریع پاسپورت کشور ترکیه و بهره مندی از تمام حقوق شهروندی برای شخص خریدار و خانواده درجه یک آن است. پیشنهاد می کنیم برای کسب اطلاع بیشتر در مورد جزئیات قانون فوق، صفحه اخذ پاسپورت و شهروندی ترکیه را مطالعه بفرمایید.

اما در این مطلب قصد داریم برای آن دسته از هموطنان عزیزمان که قصد مهاجرت به ترکیه، سرمایه گذاری در این کشور و استفاده از مزایای شهروندی را دارند، به بررسی قوانین و روند خرید ملک در ترکیه بپردازیم.

محدودیت های خرید ملک در ترکیه برای خارجی ها

محدودیت های خرید ملک در ترکیه برای خارجی ها

قبلا طبق قانون اصل متقابل، تنها شهروندان کشور هایی می توانستند در ترکیه ملک و مستغلات خریداری کنند که در کشور خودشان نیز شهروندان ترکیه امکان خرید ملک را دارا بودند. اما با اصلاحات بعدی در سال ۲۰۱۲ تقریبا این قانون به غیر از چند مورد خاص برداشته شده است. بدین ترتیب شهروندان ۱۸۳ کشور خارجی صرف نظر از شرط اصل متقابل، امکان خرید ملک در ترکیه را خواهند داشت.

طبق قانون جدید خرید ملک در ترکیه، یک فرد خارجی در مجموع می تواند ۳۰ هکتار ملک و حداکثر ۱۰% مساحت یک منطقه شهری را در ترکیه را خریداری کند. گرچه این میزان مساحت با اخذ مجوزهای خاص از وزارت خانه مربوطه می تواند تا دو برابر یعنی ۶۰ هکتار نیز افزایش پیدا کند. این ملک می تواند زمین کشاورزی، زمین معمولی، دفتر و یا آپارتمان باشد. خارجیان نمی توانند مگر در شرایط بسیار خاص و با مجوزهای ویژه، ملکی را در مناطق نظامی و یا امنیتی ترکیه خریداری کنند.

طبق قوانین کشور ترکیه، اگر یک شخص حقیقی خارجی، زمینی بدون ساخت و یا یک زمین کشاورزی را در خاک این کشور خریداری کند، موظف است برنامه خود را برای ساخت و ساز و یا انجام پروژه های کشاورزی به دولت اطلاع داده و مجوز های لازم را دریافت نماید. حال آنکه چه در صورت عدم ارائه طرح پروژه و چه در صورت تاخیر در پایان رساندن آن، دولت ترکیه این حق را برای خود محفوظ می داند که آن ملک را تصرف کند.

روند خرید ملک در ترکیه

اداره ثبت املاک ترکیه
اداره ثبت املاک ترکیه

روند انتقال مالکیت ملک در دو مرحله کلی و زیر نظر اداره ثبت املاک ترکیه انجام می پذیرد. پس از انتخاب ملک مورد نظر، با پرداخت بیعانه، قراردادی بین خریدار و فروشنده در دو نسخه نوشته شده و به تایید نوتر می رسد. سپس خریدار و فروشنده ملک باید از طریق دولت الکترونیک و یا مستقیماً از طریق اداره ثبت املاک ترکیه وقت راندوو و یا همان مصاحبه حضوری بگیرند.

در این مصاحبه، طرفین معامله می بایست مدارک مورد نیاز جهت انتقال مالکیت را تحویل مامور مربوطه دهند. اداره ثبت املاک پس از بررسی مدارک و استعلام از مراجع ذیربط، از رعایت محدودیت های ذکر شده برای خریدار خارجی و صحت مدارک ارائه شده توسط فروشنده اطمینان حاصل می کند. در صورت مثبت بودن استعلامات و پرداخت مالیات و هزینه های اداری مربوطه، تصویه حساب بین خریدار و فروشنده انجام شده و انتقال قطعی ثبت می شود.

باید توجه داشت، قراردادی که بین خریدار و فروشنده با پرداخت بیعانه امضا شده و به تایید نوتر می رسد، شامل بند تاریخ مراجعه به اداره ثبت املاک است و به تنهایی به معنای انتقال قطعی مالکیت نیست.

مدارک مورد نیاز جهت خرید ملک در ترکیه

مدارک مورد نیاز جهت خرید ملک در ترکیه

بخش اول: مدارک خریدار برای خرید ملک در ترکیه

  • شماره مالیاتی ترکیه
  • اصل و ترجمه ترکی پاسپورت که به تایید نوتر (دفتر اسناد رسمی) رسیده باشد
  • دو نفر شاهد و یک نفر مترجم رسمی در صورتی که خریدار به زبان ترکی مسلط نباشد
  • در صورت انجام مراحل انتقال توسط وکیل، اصل و ترجمه ترکی وکالتنامه که به تایید نوتر رسیده باشد
  • دو قطعه عکس ۶ در ۴ که در شش ماه اخیر گرفته شده باشد

بخش دوم: مدارک فروشنده برای فروش ملک در ترکیه

  • سند ملک مورد معامله
  • جزئیات ملک شامل بلوک شهری، بخش، تعداد اتاق و غیره
  • تصویر پایان کار و رسید تسویه عوارض شهرداری
  • اظهارنامه ارزش ملک از شهرداری مربوطه
  • بیمه نامه اجباری زلزله (DASK)
  • وکالتنامه معتبر در صورتی که شخص به نمایندگی از مالک اصلی قصد انتقال مالکیت داشته باشد
  • یک قطعه عکس ۶ در ۴ که در شش ماه اخیر گرفته شده باشد

مالیات و هزینه های جانبی خرید ملک در ترکیه

مالیات و هزینه های جانبی
مالیات و هزینه های جانبی
  • کمسیون آژانس املاک، به میزان ۲% + ۱۸% مالیات بر ارزش افزوده، از مبلغ فروش ملک (برای سال ۲۰۱۹)
  • هزینه کارشناسی و صدور اظهارنامه ارزش ملک به میزان حدوداً ۲۰۰۰ لیر
  • هزینه انتقال سند به میزان ۴% از مبلغ اظهارنامه ارزش ملک، که ۲% آن را خریدار و ۲% دیگر را فروشنده پرداخت می کند (با دستور دولت این هزینه تنها تا پایان سال ۲۰۱۹، ۳% محاسبه خواهد شد)
  • هزینه سرمایه در گردش، ۱۲۸٫۵ لیر با ضریب حداکثر ۲٫۵ (برای سال ۲۰۱۹)
  • هزینه ثابت خدمات اداره ثبت املاک، ۵۹۸٫۲۵ لیر (برای سال ۲۰۱۹)
  • هزینه به نام زدن قبوض آب، برق و گاز، حدود ۱۰۰۰ لیر (به شرط داشتن انشعاب و نصب بودن کنتور)

نحوه تقسیم کمیسیون خرید ملک در ترکیه

تقسیم کمسیون آژانس املاک و هزینه انتقال سند به صورت مساوی بین طرفین معامله صریحاً در قانون آمده است. اما در عمل بخشی از مذاکرات بین خریدار و فروشنده است و معمولا در واقعیت خریدار این هزینه ها و یا بخش عمده آن را پرداخت می کند.

همچنین جهت جلوگیری از سو استفاده قانونی در پرداخت مالیات های مربوط به انتقال مالکیت ملک، قیمت فروش نمی تواند از قیمت ارزش گذاری شده شهرداری پایین تر باشد.

هزینه های سالانه خرید ملک در ترکیه

مالیات بر دارایی سالانه ملک در ترکیه، مبلغی در حدود ۰٫۶ تا ۱ درصد از ارزش ملک می باشد. همچنین هزینه بیمه اجباری زلزله بسته به متراژ ملک، بین ۱۷۵ تا ۲۵۰ لیر در سال است.

نکات تکمیلی خرید ملک در ترکیه

قوانین خرید ملک
قوانین خرید ملک

شخص خریدار در هنگام خرید ملک در ترکیه باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد نظر در طرح شهرداری واقع نشده باشد. در این رابطه حتی ممکن است شخص فروشنده قبلا با شهرداری به توافق رسیده باشد. همچنین شخص خریدار باید از وجود مجوز ساخت و پایان کار ملک (iskan) اطمینان حاصل کند.

مسئولیت هرگونه بدهی، وام، مالیات معوقه، عوارض شهرداری و غیره پس از انتقال مالکیت بر عهده شخص خریدار خواهد بود. و لذا قبل از انتقال کامل مالکیت، باید از تسویه حساب فروشنده با مراجع ذیربط اطمینان حاصل شود.

دولت ترکیه به منظور جلوگیری از ایجاد دلالی در بخش املاک، ۱۵% سود افزایش سرمایه در هنگام فروش ملک را به عنوان مالیات از فروشنده  طلب می کند. البته اگر ۵ سال ملک مورد نظر در مالکیت شخص باشد، این مالیات لحاظ نخواهد شد.

سخن پایانی

سیاست مجموعه ایران ترکیه همواره دادن اطلاعات صحیح، کامل و با جزئیات در مورد موضوعات مختلف بوده است. اطلاعات مربوط به خرید ملک در ترکیه نیز از این قضیه مستثنا نیست. با این حال همیشه نیز توصیه کرده ایم جهت جلوگیری از مشکلات احتمالی پیش رو، در موارد مختلف به ویژه در موضوع سرمایه گذاری و خرید ملک در ترکیه، با کارشناسان ما مشورت کنید.

در صورت تمایل می توانید صفر تا صد پروسه خرید ملک در ترکیه را از انتخاب تا صدور سند به ما بسپارید. مشاورین ما می توانند قدم به قدم در این راه کنارتان باشند و تجربه ده ها معامله موفق را یکجا در اختیارتان قرار دهند تا ریسک این سرمایه گذاری به کمترین حد خود برسد.